幼升小的家長很多打算購買學(xué)區(qū)房。但是擔(dān)心買房陷阱，因此希望我能夠介紹經(jīng)驗(yàn)。

　　1.中介談的天花亂墜，賣方也是對(duì)于學(xué)校指標(biāo)說的都是沒問題。但是如何確定入學(xué)指標(biāo)?

　　首先我們要明白,只有學(xué)校才是入學(xué)制度的制定者(教委把權(quán)力下放給學(xué)校了).中介,賣方,說了都不算.所以無論你合同上怎么限制,保證,也無法100%保證入學(xué)安全.因?yàn)槟悴豢赡芎蛯W(xué)校簽合同.你的合同對(duì)象是賣方.我們只能根據(jù)現(xiàn)有政策,盡量保證我們的入學(xué)安全.

　　對(duì)于老公房,目前的政策是,每戶只能有一個(gè)孩子在讀.如果原來的孩子畢業(yè)了,那么接下來的孩子還可以利用此房子繼續(xù)就讀這個(gè)學(xué)校。因此,我們需要確認(rèn),現(xiàn)在沒有小于12歲的孩子落戶在這個(gè)房子上,并且如果有戶口遷出記錄,那么在遷出的人員中,也不能有小于12歲的孩子.所有這些資料,派出所都有記錄.但是派出所必須見到該處房子的產(chǎn)權(quán)證,才提供該處房產(chǎn)的戶口信息.

　　因此我們的對(duì)策如下

　　對(duì)策一：在合同上寫清楚,支付定金以后,賣家持有房產(chǎn)證,協(xié)助買家去派出所咨詢?cè)撎幏慨a(chǎn)戶口記錄.如果該處房產(chǎn)的目前落戶人和曾經(jīng)落戶人都沒有12歲以下的小孩,那么我們就可以放心了.另外,合同上必須要求在交易某個(gè)階段,房主必須遷走所有戶口,否則有相應(yīng)的懲罰.對(duì)于入學(xué)這不是一個(gè)關(guān)鍵問題.我咨詢過中關(guān)村派出所,“即使原房產(chǎn)人不遷走戶口,只要你擁有產(chǎn)權(quán)證,一樣可以順利落戶”但是如果以后房屋拆遷，或者再次賣出，別人的戶口沒遷走，會(huì)留下隱患。

　　對(duì)策二：如果賣方不同意,那么我們可以要求留一部分尾款,比如15萬.只有賣方保證戶口歷史記錄如他所說,“從來沒有小孩落戶于此”,并且遷出戶口,我們才能支付尾款.否則,懲罰條款就是不支付尾款.所以萬一出了戶口問題,等于我們便宜買到了房子.我們大不了賣出去,即可.

　　如果賣方堅(jiān)持交易完全結(jié)束才處理戶口問題,那么千萬不要購買此處房產(chǎn).很有可能賣方無法遷出戶口,或者他有孩子正在讀此小學(xué).

　　有一個(gè)反面案例。一個(gè)賣房者要搬遷到外地，要賣掉自己唯一的北京房產(chǎn)，但是想保留北京戶口。結(jié)果賣房者的戶口無處可落（集體戶口根本不接收這種擁有正常戶口的人落戶），因此給買房人造成絕大損失。因此，一定要問清楚，賣房人把自己戶口遷至何處？如果他說集體戶口，則有嚴(yán)重問題。

　　對(duì)于商品房,目前的政策是,每戶只有一個(gè)名額可以入學(xué).代表樓盤是華清嘉園-二小,萬柳-三小,天秀-一小.注意世紀(jì)城-人大附小是個(gè)陷阱,不允許二手房入學(xué),因此不要購買世紀(jì)城.

　　這些房子年代都比較近,因此如果房子名額被用過,那么孩子的戶口必然體現(xiàn)在戶口記錄里面.所以只需要用同樣的方法確認(rèn)-“沒有孩子現(xiàn)在或者曾經(jīng)落戶于此”即可.

　　2.學(xué)區(qū)房范圍的認(rèn)定

　　學(xué)區(qū)房的范圍每年都有變動(dòng).學(xué)區(qū)房的范圍劃分歸屬區(qū)教委小教科。因此沒有人能夠給你保證，你購買的樓盤一定是學(xué)區(qū)房。這里必然要冒風(fēng)險(xiǎn)。另外，不要看物理距離，教委原話“就近入學(xué)不等同于物理距離近”。緊挨著中關(guān)村1小的樓其實(shí)屬于中關(guān)村3小片區(qū)。以中關(guān)村1小本校為例，大家可以發(fā)現(xiàn)有一些樓盤屬于爭(zhēng)議樓盤，不同年份，他們歸屬不同。因此這樣的樓盤千萬不要購買。我詳細(xì)了解了這些爭(zhēng)議樓盤有爭(zhēng)議的原因。他們屬于北航軟件園的家屬樓。中關(guān)村1小是中科院系統(tǒng)的小學(xué)。他們要保證中科院家屬的入學(xué)，因此如果學(xué)區(qū)范圍需要調(diào)整，必然拿北航軟件園的房子開刀。而900多號(hào)樓都是中科院的家屬樓，他們相對(duì)是安全的。

　　對(duì)策

　　第一，我們需要搜積盡可能多的學(xué)區(qū)房劃片。今年很多熱心家長都提供了片區(qū)信息。如果你還有疑惑，可以親自去學(xué)校實(shí)地考察，目前的招生簡章也許還沒有被撕掉。網(wǎng)上也有少量歷年的片區(qū)劃分

　　第二，研究分析，了解爭(zhēng)議樓盤的原因.選擇最不容易有爭(zhēng)議的樓盤.

　　第三，去向中介索取招生簡章的復(fù)印件。他們經(jīng)常給假的，或者有意添加一些樓盤。所以識(shí)別真?zhèn)蔚姆椒ㄈ缦拢?/p>

　　a.每年招生時(shí)間必然是當(dāng)年的6中旬的周末。因此通過計(jì)算可以知道報(bào)名時(shí)間。例如2008年6月14日是星期六。我曾經(jīng)見過一個(gè)假的2008年招生簡章，他的面試時(shí)間是2008年6月16日。這明顯不對(duì)。2007年6月16日是星期六，因此我知道這個(gè)2008年的招生簡章是通過2007年的那份篡改偽造的。

　　b.樓盤寫在紙張邊緣，或者明顯插入了新樓盤。例如324樓是中關(guān)村1小的一個(gè)非常有爭(zhēng)議樓盤。不同年份劃分不同。我曾經(jīng)見到過推銷此樓盤的中介，有意在323，325之間加入了324樓盤。插入,增加的筆跡明顯.

　　第四，2006年的劃片是關(guān)鍵.2006年千禧寶寶入學(xué).那年各個(gè)重點(diǎn)小學(xué)都縮小了劃片.因此那年的劃片最具有參考價(jià)值.

　　3.貸款陷阱

　　如果一次性付款，或者購買的房子比較新，就不用考慮這個(gè)問題。

　　不同銀行有不同的貸款年限規(guī)定.有的銀行要求房齡不得超過20年,有的要求不超過25年.有的銀行還要求貸款時(shí)間+房齡不超過30年.等等.如果購買一個(gè)80年的房子,有可能拿不到貸款.也有可能還款時(shí)間只有5年.

　　應(yīng)對(duì)方案

　　第一，銀行政策總在變,購買前咨詢清楚各銀行的政策.中介的貸款部門和這些銀行很熟,他們知道銀行的規(guī)定.

　　第二，并不是所有老房子的房產(chǎn)證都寫建筑時(shí)間的.有不少的建筑時(shí)間是空缺的,也有把發(fā)證時(shí)間當(dāng)作建筑時(shí)間.一個(gè)80年的老房子,可能95年才拿到房產(chǎn)證.因此銀行有可能會(huì)按2009-1995=14年的房子來處理.而銀行是要依據(jù)房產(chǎn)評(píng)估公司給出的評(píng)估來決定貸款的.因此,在建筑年份不明的情況下,這就要看房地產(chǎn)評(píng)估公司以什么確定房子的建筑年份.

　　第三，公積金貸款不牽扯這些年份要求.如果賣家同意公積金貸款,也可以解決這個(gè)問題.但是這點(diǎn)有難度.我同事一直等到去年12月份,才迎來了房地產(chǎn)寒冬,順利完成了公積金貸款.

　　如果對(duì)于此套房子拿下貸款有擔(dān)心,最好合同上說明,如果由于房屋年限問題,造成無法辦成貸款,雙方如何解決這個(gè)問題.我當(dāng)時(shí)的商量的結(jié)果就是,我會(huì)分3批,在1個(gè)月之內(nèi),支付所有款項(xiàng),或者我可以選擇中止交易,賣家退還我定金.當(dāng)然賣家可能不太愿意.但是當(dāng)時(shí)我說服了中介,讓他們幫我在合同上加上這些條款.然后告訴賣家,由于這是銀行的問題,因此其他人的合同也都是這么處理的.當(dāng)然,我承諾,無論結(jié)果如何,我都會(huì)支付中介部分服務(wù)費(fèi)(與中介的合同保證了，否則他們也不幫我)。

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