看來(lái)，“能買(mǎi)就買(mǎi)、買(mǎi)不起就算”成了年輕人面對(duì)高價(jià)樓市的無(wú)奈選擇。但或許，即使真的能買(mǎi)得起，此時(shí)也未必是入市良機(jī)。7月26日，《青年周末》記者連線“打工皇帝”唐駿，請(qǐng)擅長(zhǎng)理財(cái)?shù)乃麨?ldquo;80后”一破謎局。

　　1.“買(mǎi)房不如租房”

　　在去年底房?jī)r(jià)低谷時(shí)，唐駿曾公開(kāi)放言：買(mǎi)不如租。他舉自身為例，自己居住的是上海一家五星級(jí)酒店的長(zhǎng)包房，250平方米，月租金是10萬(wàn)元。如果買(mǎi)類(lèi)似房產(chǎn)的話(huà)，約2500萬(wàn)元一套。他說(shuō)自己做投資，一年回報(bào)率為30%左右，2500萬(wàn)元一年至少就是400萬(wàn)元。而租房一年的租金才120萬(wàn)元，等于賺了280萬(wàn)元。他表示，這么說(shuō)并非炫耀自己聰明，是想說(shuō)明現(xiàn)在房?jī)r(jià)太離譜，不適合入手。

　　青年周末：你曾說(shuō)買(mǎi)房不如租房，現(xiàn)在還是持這個(gè)觀點(diǎn)嗎？

　　唐駿：對(duì)，我還是這個(gè)觀點(diǎn)。尤其是現(xiàn)在買(mǎi)房，有這么幾個(gè)問(wèn)題：第一，房?jī)r(jià)還是有周期性的，現(xiàn)在正是房?jī)r(jià)瘋狂上升的時(shí)期，從銀行的貸款情況和“地王”頻現(xiàn)的情況來(lái)看，最近的房產(chǎn)市場(chǎng)有很大的泡沫存在。一旦泡沫打破了，房?jī)r(jià)還有跌的可能性。沒(méi)必要現(xiàn)在殺入買(mǎi)房市場(chǎng)吧，萬(wàn)一你正好買(mǎi)到泡沫將碎的點(diǎn)呢？第二，對(duì)現(xiàn)在的年輕人而言，你的工作、家庭、未來(lái)都充滿(mǎn)未知因素，不急在這一時(shí)，租房一樣可以好好住，又不是沒(méi)房住。

　　青年周末：可你的投資項(xiàng)目中也有一部分是房產(chǎn)，為什么這么勸阻“80后”買(mǎi)房？

　　唐駿：我就是因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)，所以我知道房地產(chǎn)是暴利行業(yè)。建筑成本很低的，開(kāi)發(fā)商的地怎么拿我也知道。拿上海來(lái)說(shuō)，外環(huán)以?xún)?nèi)的某個(gè)樓盤(pán)，拿地的價(jià)格差不多在8000元到9000元/平方米，建筑成本在1500元到2000元/平方米。這個(gè)房?jī)r(jià)的基本成本價(jià)在1.1萬(wàn)元左右，但開(kāi)盤(pán)后，這樣的房子能賣(mài)到1.7萬(wàn)元/平方米左右，聽(tīng)上去好像只是50%的利潤(rùn)，但這個(gè)樓盤(pán)好多層呢，總建筑面積大。第二，開(kāi)發(fā)商是從銀行貸款。他自己說(shuō)投入5個(gè)億來(lái)開(kāi)發(fā)這個(gè)盤(pán)子，但可能他的資金就投入了1個(gè)億，剩下是銀行的錢(qián)。這就是個(gè)暴利行業(yè)。而且，今年的樓市泡沫很?chē)?yán)重。以往房?jī)r(jià)上來(lái)，沒(méi)有這次上漲得速度這么快。這次也就三個(gè)月，直接進(jìn)入泡沫階段，歷史上都很少見(jiàn)到。

　　2.“百萬(wàn)家產(chǎn)又不能花”

　　青年周末：怎么判斷出來(lái)？

　　唐駿：今年跟以往最大的一個(gè)不同是，政府放寬了政策，銀行放出很多貸款。大量的信貸資金進(jìn)入股市，股市上去了，肯定會(huì)帶動(dòng)樓市，這是連環(huán)的。所以可以說(shuō)，是超級(jí)寬松的政策，而且是歷史上少有的寬松政策導(dǎo)致了銀行大量放貸。股市泡沫造成了樓市泡沫，一輪一輪，很明顯的。

　　而且買(mǎi)房的話(huà)，有一個(gè)很簡(jiǎn)單的計(jì)算方式，可以算算是不是“泡沫房”。按國(guó)外的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，一個(gè)回報(bào)率應(yīng)達(dá)到千分之六到千分之七的投資，是相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較小的投資。從租售比來(lái)說(shuō)，也就是說(shuō)，如果月租金能超過(guò)房?jī)r(jià)的千分之六，那這個(gè)房?jī)r(jià)就不是泡沫房?jī)r(jià)，可以買(mǎi)。可現(xiàn)在北京、上海這樣的大城市，隨便一個(gè)房子就100萬(wàn)元，這就意味著要租到6000元每月。但一般情況下，100萬(wàn)元的房子也就租到3000元吧？那就說(shuō)明，現(xiàn)在買(mǎi)房肯定是虧了。

　　青年周末：其實(shí)你說(shuō)的這個(gè)租售比也有很多人在算。大量報(bào)道也在說(shuō)，現(xiàn)在樓市是股虛火。但很多人還是堅(jiān)持買(mǎi)房，到底這其中最大的動(dòng)因是什么呢？

　　唐駿：這就跟買(mǎi)股票一樣，“追漲不追跌”，這也是迎合買(mǎi)房人心理的，都是開(kāi)發(fā)商的一種手段。你可能會(huì)覺(jué)得，自己提前買(mǎi)了，就是賺了。其實(shí)根本沒(méi)有賺，尤其是只有一套房的年輕人，你就只有一套房，你擁有的是數(shù)字上的價(jià)值，而且是很難流通的價(jià)值。有些年輕人買(mǎi)房早，看房?jī)r(jià)漲上去，會(huì)說(shuō)“我現(xiàn)在有家產(chǎn)百萬(wàn)了”�？蓡�(wèn)題是，這百萬(wàn)家產(chǎn)又不能花，又不是現(xiàn)鈔。還不像股票，能直接套現(xiàn)賣(mài)掉。房子又不能這么快進(jìn)快出地操作。

　　青年周末：您的這套理論，是否影響到身邊的年輕下屬？

　　唐駿：他們有看到我的報(bào)道，我也跟周?chē)�人說(shuō)過(guò)。不過(guò)像我這樣住賓館，還是個(gè)特例。他們受到我的影響，更多的是按照千分之六的理論，去看泡沫較小地段的房子。當(dāng)然，我可能是比較西方化的觀點(diǎn)，畢竟國(guó)內(nèi)的文化傳統(tǒng)決定了，很多人會(huì)認(rèn)為有房子才有安全感。但說(shuō)到擁有感，其實(shí)還是手握真金白銀最重要，比擁有一個(gè)房子更重要。年輕人買(mǎi)房，大多需要幾十年的按揭吧，成為“房奴”之后，你的生活方式、價(jià)值取向，都會(huì)受到一定影響。所以，我倒很想說(shuō)自己的一個(gè)觀點(diǎn)，有錢(qián)的安全感更大。
 

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